토지의 특성
1. 토지의 자연적 특성 : 물리저, 불변적 성격
1) 부동성 -> "움직일 수 없음"
- 지리적 위치의 고정성, 비이동성
- 부동산과 동산의 구별근거 -> 부동산은 등기로, 동산은 점유로 공시함
- 부동산활동의 임장활동화, 정보활동화
- 지역시장, 국지적 시장
- 위치의 고정 -> 외부효과 발생
- 부동산 가격은 위치가격(토지의 위치적 편익이 토지가치를 결정함)
- 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있음
2) 부증성 -> "더 만들어 낼 수 없다"
- 생산비를 투입하여도 물리적인 양을 늘릴 수 없음
- 이질성, 비대체성, 비동질성
- 물리적 대체 불가
- 일물일가의 법칙이 적용되지 않음
| 토지의 물리적 공급 | 토지의 경제적 공급 |
| - 물리적 공급 불가능(공급곡선 수직선) - 부증성 |
- 경제적 공급 가능(공급공선 우상향) - 용도의 다양성 - 후보지, 이행지, 매립, 산지개간 등 |
3) 영속성 -> "계속 존재한다"
- 비소모성, 불변성 -> 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대
- 비가역성 -> 부동산 관리의 필요성 증대
- 토지는 물리적 감가 없음 -> 감가상각의 적용X
- 건물의 내구성과 영속성 -> 임대차시장의 발달
- 장기투자를 통해 소득과 자본이득을 얻을 수 있음
- 토지의 내용연수가 무한이고 부동산이 계속 존재한다고 가정함
2. 토지의 인문적 특성 : 가변적, 후천적, 인위적 성격
1) 용도의 다양성
- 토지는 다양한 용도로 사용될 수 있음
- 최유효이용의 판단근거가 됨
- 주어진 위치에 어떤 용도가 적합한지 판단하는 '적지론'의 근거
2) 병합, 분할의 가능성(분합성)
- 용도의 다양성 지원
- 토지의 창조적 이용 지원
- 물리적 공급은 제한되어 있지만, 용도적 관점에서 공급을 늘릴 수 있음
- 최유효이용의 근거
- 리카도 : 부증성은 지대 발생의 원인
부동산의 개념
1. 복합개념의 부동산 (부동산의 복합개념)
: 세 가지 측면을 종합적으로 이해하려는 사고원리
부동산의 세 가지 측면
1) 법률적 측면 : 권리관계 법적 규제 등
2) 경제적 측면 : 무형적 측면 - 가격, 수익 등
3) 기술적 측면 : 유형적 측면(물리적) - 지세, 지반, 구조 설계 등
* 복합부동산
: 토지와 그 토지 위에 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식 될 때 복합부동산이라고 함
2. 법률적 개념의 부동산
1. 협의의 부동산 : "토지 및 그 정착물"
1) 토지
: 토지의 소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다
: 1필(토지의 단위 ) -> 등기, 등록(소유권 공시방법)
: 광업권은 토지소유권자의 권리가 미치지 못함
2) 토지정착물
: 토지에 고정이되어 있어서 용이하게 이동할 수 없는 물건
2. 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준부동산(의제부동산)
1) 준부동산
: 물권변동을 등기, 등록으로 하는 동산(자동차, 항공기, 건설기계, 선박, 입목 등)
: 감정평가의 대상, 저당권의 목적, 부동산학의 연구대상 및 부동산활동의 대상
2) 종류
: 등기대상물 -> 공장재단, 광업재단, 입목, 20t 이상의 기선과 범선
: 등록대상물 -> 자동차, 항공기, 건설기계
: 등록대상권리 -> 어업권, 광업권
3. 경제적 개념의 부동산 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
1) 자산 : 사용, 수익, 처분의 대상
2) 자본 : 사업의 밑천
3) 생산요소 : 토지는 자본, 노동과 더불어 3대 생산요소 중 하나
4) 소비재 : 인간의 욕구, 효용을 충족시키기 위해 가격을 지불하고 소비
5) 상품 : 화폐와 교환
4. 기술적(물리적) 개념의 부동산 : 유형적 측면 - 공간, 위치, 자연, 환경
1) 공간 : 지표, 지하공간, 공중공간을 포함하는 입체공간
2) 위치 : 절대적 위치(부동성), 상대적 / 경제적 위치
3) 자연 : 공급량이 한정되어 있으므로, 개발과 보전의 조화로운 균형 필요
4) 환경 : 부동산의 생태학적 환경요소중요
토지의 분류
1. 감정평가상 토지의 용도별 분류
| 토지 | 용도지역 | 용도지역의 세분 |
| 택지지역 | - 주택지역 - 상업지역 - 공업지역 |
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| 농지지역 | - 전지지역 - 답지지역 - 과수원지역 |
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| 임지지역 | - 용재림지역 : 건축, 가구 등의 용도로 쓰이는 임지지역 - 신탄림지역 : 땔감, 숯 등의 용도로 쓰이는 임지지역 |
2. 부동산 활동상의 분류
1. 부지, 택지
1) 부지
• 일정한 목적에 제공되고 있는 토지 (모든 땅)
• 가장 넓은 의미의 포괄적인 용어
• 하천부지, 학교부지, 철도부지, 수도부지, 도로부지 등
2) 택지
• 지상에 건축물이 있거나 건축물을 설치할 수 있도록 기반시설이 완비된 토지
• 주거용, 상업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지 = 건축용지
① 필지 : 하나의 지번이 붉는 토지의 등록단위
• 토지소유권 구분 목적 법률적 개념 (등록단위, 등기단위)
② 획지 : 가격수준이 비슷한 일단의 토지
• 감정평가에 활용 - 경제적 개념
• 1필지가 1회지로 구성될 수 있다 : 개별평가
⑨ 1정지가 여러 확지로 구성될 수 있다 : 구분평가 (기치가 다름)
© 여러 필지가 1의지로 구성될 수 있다 : 일괄평가 (일체로 이용)
2) 후보지, 이행지
① 후보지 : 용도지역 상호간에 다른 지역으로 용도가 전환, 변경되고 있는 지역의 토지
• 항상 지목변경이 수반됨
•인근지역의 주위 환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 상래 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지
ex) 과수원지역 - 주택지역 : 택지후보지
② 이행지 : 용도지역 내에서 그 용도가 이행. 변경되고 있는 토지
• 지목변경이 될 수도 있고 안될 수도 있음
ex) 주거용지 - 상업용지 : 이행지
3) 나지, 건부지, 공지
① 나지 : 택지의 지상에 건축물이 없는 택지
• 토지에 건물 기타 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용. 수익을 제한하는 사법상 권리가 설정되지 않은 토지 (공법상 제한은 있음)
• 경작이나 농업에 이용되지도 않고. 건물도 없어서 거래에 번거로움이 없기 때문에 가치가 높다 - 시장성이 좋아 나지가격은 건부지가격보다 높게 평가됨
• 농지는 나지 아님
• 나대지 : 건축물이 없고 자목이 '대'인 토지
② 건부지 : 건물이 들어서 있는 부지
• 지상에 있는 건물에 의하여 사용. 수익이 제한되는 경우가 있음
• 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮음
• 건부강가 : 건부지의 지상건물이 최유효상태가 아닌 경우. 건부지의 효용이 상대적으로 감소 되어 가격이 낮게 평가되는 것
• 건부증가 : 토지이용규제 강화, 개발제한구역 등 공법상 규제가 강화되는 경우에 건부지가 니 치보다 유용성이 높으므로 건부지 가격이 높게 평가되는 것
③ 공지 : 건폐율의 적용으로 모두 건축하지 못하고 한 필지 내에서 비워둔 토지
• 관련 법령이 정하는 바에 따라 재난 시 피난 등 안전이나 일조 등 양호한 생활환경 확보를 위해 건축하면서 남겨놓은 일정면적 부분의 토지
• 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지
• 건매요을 강화하면 공지 면적은 상대적으로 넓어짐
① 포라지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 아래로 잡긴 토지
• 과거에는 소유권이 인정되는 전, 답 등이었으나 지반이 절토되어 무너져내려 하천이나 바다로 변한 토지
• 바다나 하천은 국유로서. 포락지는 등기부상의 소유자와 관계없이 국유
② 선하지 : 고압전선 아래의 포지로 활용도가 제한됨 -> 선하지 감가
4) 맹지, 대지
① 맹지 : 타인의 토지로 둘러싸여 있어서 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지
• 맹지 상태에서는 건축허가가 나지 않음 - 감가 발생
• 도로로 사용되기 위한 지역권이 설정되어 있는 경우 도로가 있는 것으로 보고 감정평가한다.
② 대지 : 타인의 도지에 둘러 싸여 있으나, 좁은 통로에 의해 접속 면을 갖는 자루형의 토지
5) 법지, 빈지
1 법지 : 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없거나 적은 토지
ex) 경사진 토지부분. 축대용토지
② 빈지(=바닷가) : 환용실익은 있지만 개인의 소유권이 인정되지 않음
• 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지
• 국유재산법 상 행정재산에 속하는 것으로 사법상 거래의 대상이 아님
6) 소지, 원지
① 소지 : 개발 이전의 자연적인 그대로의 도지 (미성숙지)
② 원지 : 생산요소의 일종으로서의 토지 (생산요소 : 토지, 노동, 자본)
7) 공한지, 유휴지, 휴한지
① 공한지 : 주로 도시토지로서 지가 상승을 기대하고 장기간 방치하는 토지
② 유휴지 : 농촌에서 바람직스럽지 못하게 늘리고 있는 토지
④ 휴한지 : 농표의 비옥도 회복을 위하여 정상적으로 쉬게 하는 토지
8) 한계지
① 특정의 지점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권의 토지
② 택지, 농지, 임지 등의 경계를 구별하는 기준
9) 일단지
용도상 농가부의 관계에 있는 두 펼지 이상의 토지
10) 도시개발사업(환지방식) 관련 용어
① 환지 : 도시개발사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 후 도시개발사업 전 토지의 위치, 지목, 면적 등을 고려하여
토지소유자에게 제분내하는 토지
② 제비지 : 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 않은 토지
③ 보류지 : 공공시설 등을 짓기 위해서 남겨 놓은 토지