[공인중개사 1차] 부동산학개론 이론정리 part3. 토지의 특성, 부동산의 수요와 공급

 

 

 

토지의 특성

 

1. 자연적 특성(★)

• 부동성(비이동성)
• 부증성(비생산성)
• 영속성(비소모성)
• 개별성(비대체성)

2. 인문적 특성

• 용도의 다양성
• 병합, 분할의 가능성
• 인문적 위치의 가변성

 

토지의 특성에 따른 파생현상(★)

 

부동성

- 환경에 영향, 외부효과

- 지역분석 필요, 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동

- 동산과 부동산의 구별기준, 등기이전

- 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만듬

- 지방자치단체, 지방세

 

부증성

- 물리적공급 불가능, 독점적, 완전비탄력

- 수요자경쟁, 지대와 지가의 상승원인

- 집약적이용, 최유효이용

- 토지의 생산비의 법칙이 적용되지 않게 함.

- 토지공개념, 생산비모름

 

(토지는 물리적인 공급이 불가능, 경제적 공급을 통하여 공급)

* 경제적 공급 : 토지의 경제적 이용도를 증대시키는 용도전환을 뜻함. 

 

영속성

- 토지의 감가상각의 적용을 배제

- 재생산불가, 가치보존력

- 부동산활동을 장기적으로 배려, 토지의 용도를 유효하게 만듬

- 재개발, 재활용을 통해 영속적인 이용 가능

- 수익환원법, 직접환원법

 

(가치보존으로 자본이득, 임대차로 소득이득을 가질 수 있음)

 

개별성

- 일물일가가 안됨

- 정보비공개

- 정보수집 난이, 감정평가필요, 거래비용 증가

- 개별분석

 

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부동산의 수요와 공급

수요 : 일정기간, 시점에 사람들이 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구

수요량 : 구매력(구매능력)을 가지고 구입하고자 하는 수량

 

(수요를 정의할 때 일정한 기간을 전제로 하는 개념을 유량, 일정한 시점을 전제로 하는 개념을 저량이라 함)

 

공급 : 일정기간, 시점에 사람들이 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구

공급량 : 주어진 가격수준에서 판매하려고 의도된 양

 

 

수요의 법칙과 공급의 법칙

- 가격이 상승하면, 수요량은 감소한다. 가격이 하락하면, 수요량은 증가한다.

- 가격이 상승하면, 공급량은 증가한다. 가격이 하락하면, 공급량은 감소한다.

 

 

수요량의 변화와 수요의 변화

 

수요량의 변화 : 재화의 가격변화에 의한 수요량의 변화를 말함(수요곡선상의 한 점에서 다른 한점으로 이동)

수요의 변화 : 재화의 가격 이외의 다른 요인의 변화에 의한 수요량의 변화를 '수요의 변화' 라고 함.

                     (수요곡선 자체의 이동)

 

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수요요인(★)

 

정상재 : 소득이 증가함에 따라 수요가 증가하는 재화나 서비스

대체재 : 용도가 비슷하여 서로 경쟁관계에 있는 재화(수요의 방향이 반대인 두 재화)

보완제 : 재화를 따로 소비할 때보다 함께 소비할 때 더 큰 만족을 주는 재화(수요의 방향이 동일한 두 재화)

우등재 : 소득증가시 수요가 증가하는 재화

열등재 : 소등증가시 수요가 감소하는 재화 

 

ex) 아파트와 주택 -> 대체제

     : 아파트의 가격이 상승 -> 주택의 수요 증가

     : 아파트의 가격이 하락 -> 주택의 수요 감소

 

 

* 가격상승 예상 ->  그 재화에 대한 수요증가(가수요)

 

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공급량의 변화와 공급의 변화

 

공급량의 변화 : 재화의 가격변화에 의한 공급량의 변화를 말함(공급곡선상의 한 점에서 다른 한점으로 이동)

공급의 변화 : 재화의 가격 이외의 다른 요인의 변화에 의한 공급급량의 변화를 '공급의 변화' 라고 함.

 

 

 

공급변화의 요인

 

- 생산요소 가격의 변화

- 기술수준의 변화

- 공급자의 예상

-  공급자의 수, 금리수준 등 

 

 

부동산의 공급곡선 해석

• 공급이 쉬울수록 공급곡선의 기울기는 완만해지고, 어려울수록 기울기는  급해진다.
• 공급곡선이 급하다는 것은 가격이 올라가도 공급을 늘리기 어렵다(공급의 비탄력적)
• 공급곡선이 완만하다는 것은 가격이 적게 올라가도 공급이 쉽다.
• 생산요소의 사용가능성이나 용도전환의 가능성 정도에 따라 공급곡선의 기울기는 달라진다.
• 생산요소의 사용가능성을 제한하거나 용도전환을 제한하는 법규가 많을수록 공급곡선은 급해진다.
• 생산요소의 사용가능성이 풍부해지거나 용도전환을 제한하는 법규가 완화될수록 공급곡선은 완만해진다.

 

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부동산시장의 가격결정

초과수요 : 일정한 가격수준에서 사람들이 사고자 하는 시장수요량이 팔고자 하는 시장공급량보다 많아서

                 재화의 부족이 발생하는 것

 

(초과수요 발생 -> 가격상승 및 공급량 증가 -> 가격상승으로 인한 수요량 감소 -> 시장수요량 = 시장공급량 일치)

 

초과공급 : 일정한 가격수준에서 사람들이 팔고자 하는 시장공급량이 사고자 하는 시장수요량보다 많아서

                  재화의 초과가 발생하는 것

 

(초과공급 발생 -> 가격하락 및 공급량 감소 -> 가격하락으로 인한 수요량 증가 -> 시장공급량 = 시장수요량 일치)

 

 

 

: 이러한 조정에 의해 가격수준과 수량이 결정되면 시장에서 균형이 달성되었다고 하며, 이 때의 가격을 균형가격이라고 하고, 수량을 균형거래량 이라고 한다. 

 

: 시장균형은 시장수요곡선과 시장공급곡선이 교차하는 곳에서 결정된다. 

 

수요의 변화와 균형의 변동

: 공급이 일정한 상태에서 소비자의 소득이 증가하거나 대체재 관계에 있는 재화의 가격이 상승하여 수요가 증가하였을 경우에는 초과수요가 발생하여 가격이 상승하고 균형량이 증가한다. 반대로 수요가 감소하였을 경우에는 초과공급이 발생하여 가격이 하락하고 균형량이 감소한다. 

 

 공급의 변화와 균형의 변동

: 수요가 일정한 상태에서 인건비나 원자재 가격의 하락으로 공급이 증가하였을 경우에는 초과공급이 발생하여 가격이 하락하고 균형량이 증가한다. 반대로 공급이 감소하였을 경우에는 초과수요가 발생하여 가격이 상승하고 균형량이 감소한다.