[공인중개사 1차] 물권법 이론정리 part5. 용익물권

 

 

[용익물권]

 

 

용익물권 일반

 

1. 서설

: 용익물권이란 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 물권을 말한다. 용익물권은 물건의 사용가

  치를 지배한다는 점에서 물건의 교환가치를 지배하는 담보물권과 다르다.

 

2. 용익물권의 종류

 

1) 지상권

: 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다.

 

2) 지역권

: 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다.

 

3) 전세권

: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하는 용익물권으로서, 전세권이

  소멸하면 목적부동산으로부터 전세권자가 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 

 

 

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지상권

 

1. 의의

제279조 [지상권의 내용] 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

: 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말

  한다.

 

: 수목을 소유하기 위해서는 구분지상권을 설정할 수 없다

 

2. 성질 

 

1) 타물권

 

- 지상권은 '토지소유자'에 대한 권리가 아니라 타인의 '토지'에 대한 권리이다.

 

- 지상권은1필 토지의 일부에 대해서도 성립할 수 있고, 물권이므로 양도성과 상속성이 인정된다.

 

2) 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위한 권리

 

- 공작물에는 지상공작물뿐만 아니라 지하공작물도 포함된다. 수목이란 식재의 대상이 되는 식물을 말하고 경작

  의 대상이 되는 식물은 포함되지 않는다.

 

- 또한 지상권은 소유에 필요한 범위 내에서 그 부속지에까지 그 효력이 미친다.

 

3) 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리

 

- 우리의 경우 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 건물은 토지에 부합하지 않는다. 따라서 우리 민법은 지상권

  을 타인의 토지를 '사용할 수 있는 권리'로 파악하고 있다.

 

- 지상권에는 부종성이 없다. 따라서 현재 건물 기타 공작물 또는 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립하고,

  기존의 건물 기타 공작물 또는 수목이 멸실하더라도 지상권은 존속한다.

 

- 지상권은 토지를 점유할 수 있는 권리를 포함하고, 지상권에 대해서는 상린관계 규정이 준용된다.

 

4) 지료의 지급이 지상권 성립요소인지 여부

 

- 지료의 지급이 모든 지상권의 성립요소는 아니다.

 

 

3. 지상권의 존속기간

 

1) 존속기간을 약정한 경우

제280조 [존속기간을 약정한 지상권] - 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.  1) 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년  2) 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년  3) 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 - 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

- 최단존속기간은 제한규정이 있다. 즉 석조, 석회조, 연화조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를

  목적으로 하는 때에는 30년, 그 밖에 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를

  목적으로 하는 때에는 5년이다. 최단존속기간보다 짧은 기간을 정한 때에는 최단존속기간까지 연장한다.

 

- 최장존속기간은 제한규정이 없다. 따라서 영구무한의 지상권설정이 가능한지 문제되는데, 판례는 이를 긍정하

  고 있다. 

 

 

2) 존속기간을 약정하지 아니한 경우

제281조 [존속기간을 약정하지 아니한 지상권] - 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. - 지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조 제2호의 거물의 소유르르 목적으로   한 것으로 본다 .

 

- 설정계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 최단존속기간을 존속기간으로 한다.

 

- 지상권설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권의 존속기간을 15년으로 본다. 따라서 수

  목의 존속기간은 언제나 30년이다.

 

3) 계약의 갱신

 

의의

: 계약의 갱신이란 소멸하려고 하는 지상권을 다시 존속시키기로 하는 당사자 사이의 합의를 말한다.

 

지상권자의 갱신청구권과 지상물매수청구권

제283조 [지상권자의 갱신청구권, 매수청구권] - 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. - 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수   를 청구할 수 있다.

 

갱신청구권

: 지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의

  갱신을 청구할 수 있다. 갱신청구권은 청구권이므로 지상권자의 갱신청구로 곧 계약갱신의 효과가 발생하는

  것이 아니라 지상권결정자가 갱신청구에 응하여 갱신계약을 체결하여야 갱신의 효과가 발생한다.

 

지상물매수청구권

: 토지소유자가 갱신청구에 응하지 않으면 지상권자는 지상물매수를 청구할 수 있다. 지상물매수청구권은 형성

  권이므로 지상물매수청구권을 행사하면 곧바로 지상물에 관한 매매계약이 성립한다. 매수청구를 할 수 있는

  지상물에는 제한이 없으나 지료체납 기타 지상권자의 귀책사유로 약정소멸사유가 발생한 경우 지상물매수청권

  을 행사할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.

 

계약갱신과 존속기간

: 당사자가 계약을 갱신하는 경우 그 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 최

  단존속기간보다 장기로 하는 것은 가능하다.

 

 

4. 지상권의 효력

 

1) 지상권자의 토지사용권

 

- 지상권자는 설정행위로 정한 목적범위 내에서 토지를 사용, 수익할 수 있다.

 

- 토지소유자는 지상권자의  토지사용을 방해해서는 안 되는 소극적인 인용의무를 부담한다.

 

2) 지상권의 처분

제282조 [지상권의 양도, 임대] 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

 

투하자본의 회수

: 지상권자는 타인의 토지 위에 건물을 축조하거나 수목을 식재하는 것이므로 많은 자본을 투하하게 된다.

  따라서 지상권자는 자신이 투하한 자본을 회수할 필요가 생긴 경우에는 지상물을 지상권과 함께 처분할 수 있어야

  한다.

 

지상권의 양도, 임대 담보제공

: 지상권자는 지상권설정자의 동의 없이 지상권을 타인에게 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대

  할 수 있고, 또한 담보로 제공할 수 있다. 지상권을 담보로 제공하는 방법은 저당권을 설정하는 것뿐이며, 제282조

  의 규정은 편면적 강행규정이므로 양도, 임대, 담보제공금지특약은 모두 무효이다.

 

3) 지료지급의무

 

지료지급청구권

: 지료의 지급은 지상권의 성립요소는 아니나 당사자가 지료의 지급을 약정한 때에는 지상권자는 지료지급의무를

  부담한다. 지료는 일시급이든 정기급이든 불문하며, 금전에 한하지 않는다. 

 

지료증감청구권

: 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는

  그 증감을 청구할 수 있다. 지료증감청구권은 형성권이다. 

 

지료체납의 효과

제287조 [지상권소멸청구권] 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 제288조 [지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지] 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.

 

 

5. 지상권의 소멸

 

1) 소멸원인

 

일반적 소멸원인

: 목적물의 멸실, 공용징수, 혼동, 몰수, 소멸시효, 존속기간의 말소, 약정소멸사유의 발생, 지상권에 우선하는

  저당권의 실행에 의한 경매 등

 

특유한 소멸원인

: 지상권설정자의 소멸청구, 지상권의 포기

 

2) 소멸효과 

제285조 [수거의무, 매수청구권] - 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다. - 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.

 

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[정리]

용익물권 -> 부동산의 일부에도 설정O, 중복X

 

 

지상권

1. 지료(지상권 사용료) -> 지상권의 성립요소 X -> 무상가능

(지료는 지상권의 성립요소가 아니다)

 

2. 부종성 X 

- 지상물이 멸실 -> 지상권은 존속

- 지상물과 지상권 -> 각각 분리 처분 가능 

 

3. 지상권의 지료

- 지료지급약정 -> 등기X -> 제3자(새로운 지상권자0에 대항X (등기해야 대항할 수 있음)

- 2년 이상 지료연체 -> 소멸청구 -> 편면적 강행규정

- 지료지급 연체 중 소유자 변경 -> 지료연체의 효과는 승계X

- 지료증감청구 -> 법원결정 -> 증감청구한 때로 소급해서 효력

 

4. 지상권의 존속기간(임의적 사항, 강행규정)

- 최장존속기간X -> 영구O

- 최단존속기간O -> 견고한 건물과 수목은 30년, 견고하지 않은 건물은 15년, 공작물은 5년

- 기간약정X -> 최단존속기간

- 기간약정X, 지상물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 -> 15년

 

5. 지상물매수청구권

- 지상권 소멸 -> 원상회복

- 지상권자 -> 존속기간 만료, 현존 -> 갱신청구 -> 거절 -> 매수청구

- 지료연체 -> 지상권 소멸 -> 지상권자는 매수청구X

- 지상권설정자가 매수청구 -> 지상권자는 정당한 이유 없이 거절X

 

6. 구분지상권 -> 공간 -> 수목 X

 

7. 분묘기지권 -> 타주점유, 등기사항X

 

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[용어정리]

 

상린관계 : 인접한 부동산의 소유자 상호간의 이용을 조절하기 위한 제도를 말한다.

 

인용의무 : 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못함(임대인의 보존행위)