[공인중개사 1차] 물권법 이론정리 part5. 용익물권(2)

 

 

[용익물권]

 

 

지역권

 

1. 지역권 일반

 

1) 의의

제291조 [지역권의 내용] 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

 

: 지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다. 이 때 편익을 주는

  토지를 승역지라 하고, 편익을 받는 토지를 요역지라고 한다.

 

: 지역권은 승역지를 요역지의 편익에 이용하는 권리이다. 토지의 편익에 이용한다는 것은 요역지의 사용가치를 증

  가시키는 것을 말한다. 주의할 것은 지역권에서 편익을 받는 것은 토지이지 사람이 아니라는 점이다.

 

: 지역권의 특징(요역지와 승역지 사이의 관계)

- 지역권자로 될 구 있는 자는 토지소유자, 지상권자, 전세권자, 임차인 등이다. - 요역지는 반드시 1필의 토지이어야 한다. 따라서 1필 토지의 일부를 위한 지역권 설정은 불가능하다. - 승역지는 1필 토지의 일부이어도 무방하다. 따라서 1필 토지의 일부에 대한 지역권 설정은 가능하다. - 요역지와 승역지는 인접할 필요는 없다.

 

 

2) 존속기간

 

: 지역권의 존속기간에 관해서는 규정이 없다. 영구무한의 지역권설정도 가능하다.

 

 

2. 특수지역권

제302조 [특수지역권] 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본장의 규정을 준용한다.

 

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전세권

 

1. 의의

제303조 [전세권의 내용] - 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에   대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 권리가 있다. - 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

: 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산 용도에 좇아 사용, 수익하는 용익물권으로서,

  전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

: 전세권은 목적부동산을 직접 지배할 수 있는 물권인 데 비하여 채권적 전세는 목적부동산을 사용, 수익하게 할 것을

  청구할 수 있는 채권에 불과하다.

 

2. 성질

 

1) 타물권

 

: 전세권은 부동산소유자에 대한 권리가 아니라 타인의 부동산에 대한 권리이다. 

 

: 전세권은 1필 토지의 일부 또는 1동 건물의 일부에 대해서도 성립할 수 있다. 

 

2) 용익물권

 

: 전세권은 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하는 권리이다.

 

: 지상권과 동일한 목적을 위하여 전세권을 설정하는 것도 가능하다.

 

3) 전세금

 

: 전세금의 지급은 전세권의 성립요건이다. 전세금이 현실적으로 수수될 필요는 없고 기존채권으로 전세금의

  지급에 갈음할 수도 있다.

 

: 전세금이 목적부동산에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니

  하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는

  기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 전세금증감청구권은 형성권이다.

 

 

3. 전세권의 취득

 

1) 법률행위에 의한 취득

 

: 전세권은 전세권설정계약과 등기에 의해 성립한다. 주의할 것은 목적부동산의 인도는 성립요건이 아니라는 점

  이다. 그 밖에 전세권의 양도에 의해서도 전세권을 취득할 수 있다.

 

2) 법률규정에 의한 취득

 

: 전세권은 상속에 의해서 취득할 수 있고, 전세권의 시효취득도 가능하다.

 

 

4. 전세권의 존속기간

제312조 [전세권의 존속기간] - 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. - 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. - 전세금의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. - 건물의 전세권설정자가 전세권의 존손기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는   조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다느 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 말료된 때에 전전세권과   동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 제313조 [전세권의 소멸통고] 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

 

1) 설정행위에서 정하는 경우

 

: 최단존속기간은 제한규정이 없다. 다만, 건물전세권에 대해서는 최단존속기간규정이 있다(1년)

 

: 최장존속기간은 제한 규정이 있다. 약정에 의한 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 약정기간이 10년

  을 넘을 때에는 10년으로 단축한다.

 

2) 설정행위에서 정하지 않은 경우

 

: 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고 할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터

  6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

 

: 단, 건물전세권에 대해서는 약정기간을 설정하지 않더라도 제312조 2항의 취지상 1년간은 그 존속을 보장되는

  것으로 해석한다.

 

3) 계약의 갱신

 

약정갱신 

: 당사자의 합의에 의한 계약갱신은 자유이나, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 전세권자에게는

  갱신청구권이 없다.

 

법정갱신

: 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지

  또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에

  전전세권과 동일 조건으로 다시 전세권을 설정하는 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것

  으로 본다.

 

 

5. 전세권의 효력

 

1) 전세권자의 권리, 의무

 

: 전세권자는 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익할 수 있다. 전세권자가 사용목적을 위반

  한 경우 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

: 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 수설한 의무를 부담하므로 전세권자에게는 필요비상환청권은 인정되지 않

  고 유익비상환청구권만 인정된다.

 

2) 전세권의 처분

제306조 [전세권의 양도, 임대 등] 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

 

처분의 자유

: 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게

  전전세 또는 임대할 수 있다.

 

: 그러나 설정행위로써 처분을 금지할 수 있고, 이를 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.

 

 

6. 전세권의 소멸

 

1) 소멸원인

 

일반적 소멸원인

: 목적물의 멸실, 공용징수, 혼동, 몰수, 소멸시효, 존속기간의 만료, 약정소멸사유의 발생, 전세권에 우선하는 저당

  권의 실행에 의한 경매 등

 

특유한 소멸원인

- 전세권설정자의 소멸청구

- 각 당사자의 소멸통고

- 전세권의 포기

- 목적물의 멸실

 

제314조 [불가항력으로 인한 멸실] - 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. - 전 항의 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대   하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.

 

 

[정리]

 

전세권

1) 용익물권성과 담보물권성

- 존속기간 중 -> 용익무루건

- 기간만료 -> 용익물권 소멸 -> 전세금 반환 -> 담보물권

 

전세권의 처분

- 원칙 -> 자유 -> 소유자 동의 없이 양도, 저당권설정, 전전세, 임대차 가능

- 양도금지특약은 가능

 

전세권자의 비용상환청구권

- 유지수선의무 -> 전세권자 -> 필요비청구X

- 유익비 -> 현존 -> 소유자의 선택

 

전세권의 존속기간

- 최장기간 -> 10년

- 최단기간 -> 1년 -> 건물전세권 적용O, 토지전세권 적용X

- 법정갱신 -> 기간약정X -> 건물전세권 적용O, 토지전세권 적용X

- 법정갱신 -> 등기 없이도 효력O

- 존속기간을 약정X -> 소멸통고 -> 6월 경과 -> 소멸

 

 건물전세권 -> 지상권, 토지임차권에 효력O

 

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